宋丁：中央关于去库存的五个化解性策略解读
刚刚结束的2015年中央经济工作会议明确提出了明年的五大任务：“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”，我把它形容为“四个减号一个加号”。其中关于房地产问题，这个减号分量很重，整个提法是“化解房地产库存”，一个“化解”，用词非常慎重恰当，面对庞大的楼市库存量，需要通过多种渠道和方法逐步化解，而不能指望短期强硬性的政策完成。我梳理了一下，基本上谈到了如下五个化解性策略：
第一个策略：通过农民工市民化来化解。
会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。这里的关键是农民工的市民化，就是以人为本的城市化，不要先讲让农民当三四五线城市楼市库存的“接盘侠”，那是不人道的，首先要解决进城农民的落户问题，包括落实他们的户口、就业、子女就学、老人赡养等福利问题，同时，落实他们的居住问题。在这种前提下，再引导他们购买城市住房，同时尽可能通过各种政策优惠，使他们能够买得起房，住得上房。在三四五线城市，深化住房制度改革的主要方向就是要以满足新市民住房需求为主要出发点。
第二个策略：通过扩大住房租赁来化解。
这是这次中央经济工作会议上谈到房地产去库存问题中非常重要的一个策略。以往的中国房地产和楼市，似乎就是房屋买卖，事实上，房屋使用权的短期交易即住房租赁行为发生地比例越来越大了。可惜政策和市场长期以来一直集中关注购房市场，比较忽略租赁市场。未来无论是从房地产健康发展的大局考虑，还是从化解库存的阶段性策略考虑，都应该强调以建立购租并举的住房制度为主要方向，要大力发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
第三个策略：通过合理降价来化解。
现在房子卖不动，首先是价格偏高，有价无市。可是对于开发商来说，这个问题的确很纠结，一套房子的成本中，购地就占了大约40%，然后是建安成本、财务成本、税费成本、营销成本以及其他成本，之后才是利润。成本降不下去，光降利润，他们不干。所以，鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，这个化解库存的大方向应该坚持，但首先要在房地产界进行有效合理的总成本控制，包括地价部分，需要政府改革土地出让的利益分配机制，尽可能减轻房地产商的购地压力，同时在税收方面也适当减负。房地产商要严控财务和营销成本支出，同时保持合理利润水平，通过上述一系列运作，真正腾出房子的降价空间。
第四个策略：通过压缩供给力量来化解。
造房子的公司太多，大大小小有数万家，专业的不专业的，正规的不正规的，都进来了，随便搞一块地就盖房子赚钱，这种现象过去大量存在，高库存和这种开发队伍的严重“超编”关系很大。下一步，要大力促进房地产业兼并重组，提高产业集中度，十三五期间应该通过兼并重组关闭大约1/3或1/2的中小房地产企业，这样，房子就不会造那么多了。
第五个策略：通过取消购房限制来化解。
这一点其实近两年来一直在推进，全国的住房限购政策绝大部分城市已经取消了，限外也基本上取消了，限贷方面，由于利率市场化，央行已经不再采用指令性政策，各个商业银行根据自身情况决定房贷利率的走向，原有的政策性限贷也不存在了。这次会议提到要取消过时的限制性措施，注意有个“过时”的说法，可以这样理解，也存在尚未过时的限制性措施，那就不用取消。比如，一线城市的限购，从目前的情况看，应该属于“尚未过时”的情况，深圳严重缺地，其住房供应长期紧张，而住房需求却非常强大，这时候如果贸然跟从全国的取消限购，可能会引发大量的投资投机客入场，导致房价放量上涨，因此，仍然需要坚持限购政策。
